Je hebt te maken gehad met de voorgestelde huurbevriezing die niet doorging. Wat speelde daar?
"We hebben moeten schakelen. De bevriezing van de huren leek lang definitief, dus we maakten scenario’s waarin we nauwelijks nog konden investeren. Dat besluit is teruggedraaid. Positief, maar het blijft onzeker. En het laat zien dat de politiek onvoldoende begrijpt hoe ons financieringsmodel werkt. Voor elke euro huur die wij ontvangen, investeren we er dertig. Als dat model onder druk komt, raken we aan de kern van wat we doen."
Wat zou je politici dan willen uitleggen?
"Dat het beeld van “woningcorporaties hebben geld zat” echt niet klopt. Veel mensen denken dat we op een grote zak geld zitten, maar dat geld is bedoeld voor onderhoud, verduurzaming, leefbaarheid en nieuwbouw. Als de huurinkomsten achterblijven en de kosten blijven stijgen, dan loopt het spaak. Tussen 2021 en 2025 zijn onze kosten met ruim 50 procent gestegen, terwijl de huurinkomsten maar 16 procent toenamen. Dan moet je keuzes maken die je eigenlijk niet wil maken."
Je was eerder financieel directeur van de Rijksuniversiteit Groningen. Wat neem je mee uit die wereld?
"Bij de universiteit moest ik ook snel schakelen toen de instroom van internationale studenten ineens ter discussie stond. Dat bracht onzekerheid, net als nu. Ik had verwacht dat de corporatiewereld stabieler zou zijn door de vrij stabiele huurinkomsten, maar maatschappelijke ontwikkelingen gaan ook hier razendsnel en het vraagt voortdurend om scenarioanalyses en bijsturing."
Welke ontwikkelingen baren je zorgen?
"We krijgen te maken met steeds meer kwetsbaardere huurders. Door de afbouw van intramurale zorg wonen ouderen en mensen met onbegrepen gedrag vaker en langer zelfstandig. Dat leidt vaak tot minder verdraagzaamheid tussen buren onderling en soms tot overlast, waardoor anderen wegtrekken, en vervolgens komt er opnieuw een kwetsbare bewoner in de woning. Zo ontstaat er een concentratie van problematiek die we juist willen vermijden. Wij willen vitale, gemengde buurten, waar mensen naar elkaar omkijken, maar dat vraagt om forse investeringen in mensen en voorzieningen."
"Als mensen elkaar kennen, kunnen ze meer van elkaar hebben, helpen ze elkaar eerder, voelen ze zich veiliger."
Wat doen jullie om dat te voorkomen?
"We gebruiken data en eigen observaties van wijkbeheerders, woonconsulenten en monteurs om de leefbaarheid van wijken in kaart te brengen. Daar passen we de aanpak op aan, bijvoorbeeld door extra buurtbeheerders, schoonmaakacties, een groenproject of het creëren van ontmoetingsplekken zoals het faciliteren van de Volkshortus in de wijk Selwerd in Groningen, een soort ontmoetingsruimte. Tegelijkertijd mengen we onze woningvoorraad bewust: in een wijkvernieuwingsproject gaan we van 200 naar 400 woningen, waarbij we sociale huur combineren met middenhuur en bedrijvigheid. Zo hopen we meer balans te brengen."
Is mengen een oplossing voor alles?
"Niet voor alles. Je moet goed kijken waar mengen zinvol is: op gebouw- of wijkniveau. En mengen moet ook fysiek ondersteund worden. Algemene ruimtes en buitenruimtes moeten uitnodigen tot ontmoeting, kinderen moeten kunnen spelen, buren elkaar kunnen tegenkomen, want anders woont iedereen naast elkaar, maar leeft men niet mét elkaar."
Hoe verhoudt verduurzaming zich tot leefbaarheid?
"Duurzaamheid is belangrijk, maar het moet wel goed landen. We hebben net een groot woongebouw aangesloten op het warmtenet. Voor bewoners – vaak ouderen – was dat spannend. Daarom organiseren we bewonersarena’s, waarin we goed luisteren naar hun ervaringen en die input gebruiken we om toekomstige projecten beter aan te pakken. Je moet niet redeneren vanuit beleid, maar vanuit de belevingswereld van bewoners. Daarnaast biedt duurzaamheid ook kansen voor leefbaarheid. Een mooie groene buitenruimte nodigt uit tot verblijf en ontmoetingen tussen bewoners, terwijl het tegelijk bijdraagt aan klimaatadaptatie en vermindering van hittestress."
Is er ook nog winst te halen zonder grote investeringen?
"Zeker. Soms kun je doorstroming stimuleren: ouderen die nog in een eengezinswoning wonen, kun je verleiden en helpen om te verhuizen naar een levensloopbestendig appartement, zodat er ruimte komt voor gezinnen. Dat kost weinig, maar vraagt om persoonlijke aandacht en vertrouwen. En dat kost tijd. Ook acties om het samenleven in een wijk prettiger te maken hoeven lang niet altijd veel geld te kosten. Kleine veranderingen kunnen veel betekenen voor onze bewoners. Het is arbeidsintensief, maar wel effectief."
Wat is de grootste uitdaging voor Nijestee de komende jaren?
"Het balanceren tussen investeren en betaalbaarheid. We willen woningen verduurzamen, buurten leefbaar houden én nieuwe woningen bouwen. Maar de middelen zijn beperkt, zeker als er maatregelen komen, zoals de huurbevriezing, komt de businesscase onder druk te staan. We moeten kritisch kijken: hoe krijgen we zo veel mogelijk impact met zo min mogelijk middelen? Tegelijkertijd vinden we het belangrijk om te blijven investeren naar vermogen. Ook als er meer onzekerheid is, blijven we onze verantwoordelijkheid nemen."
Zie je nog ruimte bij de overheid om corporaties te helpen?
"Ja, bijvoorbeeld door de vennootschapsbelasting voor corporaties af te schaffen. Die was ooit bedoeld om multinationals te laten betalen over de winst die ze maken, maar wij vallen er ook onder. Dat klopt gewoon niet. Ook zou de overheid meer oog moeten hebben voor de woonlastenontwikkeling: die is in de sociale huursector relatief gunstig, dus er is ruimte om corporaties weer wat lucht te geven. Het zou erg helpen als de overheid een betrouwbare en stabiele partner is voor de volkshuisvesting. Voor ons betekent dat: zekerheid over de huurinkomsten voor een lange tijd. Wij investeren voor tientallen jaren, soms wel 50 tot 100 jaar. Daarom hebben we die zekerheid nodig om goede keuzes te maken."
Tegelijkertijd is er maatschappelijk veel druk om huren laag te houden. Hoe ga je daarmee om?
"Het is logisch dat mensen kritisch zijn op woonlasten. Het leven is op veel gebieden duurder geworden. Maar door huren kunstmatig laag te houden zonder compensatie, snij je jezelf als sector in de vingers. We kunnen minder investeren, terwijl dat juist nu nodig is. We moeten dat verhaal beter vertellen. Niet vanuit zelfbeklag, maar door te laten zien wat er op het spel staat: leefbare buurten, duurzame woningen, kansen voor starters. Daarbij vinden wij het belangrijk dat de politiek onze huurinkomsten niet gebruikt om inkomensproblemen op te lossen. Als je wil dat mensen meer geld overhouden, moet de politiek daar zelf maatregelen voor nemen, zoals het verhogen van inkomens."
"Ik geloof in de kracht van verbinding: tussen mensen, tussen beleidsdoelen. Door verduurzaming te koppelen aan leefbaarheid. Door woningbouw te verbinden aan sociale cohesie. Het is complex, maar we kunnen echt verschil maken."
Jij noemt vaak het belang van ‘ontmoeten’. Waarom is dat zo belangrijk?
"Omdat het de basis is van een vitale wijk. Als mensen elkaar kennen, kunnen ze meer van elkaar hebben, helpen ze elkaar eerder, voelen ze zich veiliger. In nieuwe projecten kijken we bijvoorbeeld nu of we woningen eerder aan huurders kunnen toewijzen, nog voordat ze daadwerkelijk opgeleverd zijn. Zo kunnen ze meedenken over het ontwerp van de woonomgeving. Dan vergroot je de betrokkenheid vanaf het begin. Dat is klein beginnen, maar het maakt een groot verschil."
Zie je in al die uitdagingen nog lichtpuntjes?
"Zeker. We hebben een sterk team, betrokken bewoners en steeds beter inzicht in wat werkt. En ik geloof in de kracht van verbinding: tussen mensen, tussen beleidsdoelen. Door verduurzaming te koppelen aan leefbaarheid. Door woningbouw te verbinden aan sociale cohesie. Het is complex, maar we kunnen echt verschil maken, als we maar blijven uitleggen, luisteren en samenwerken."
Persoonlijke vragen
Wat is het beste advies ooit?
"Doe wat goed voelt."
Waar ben je het meest trots op?
"Dat ik een fijn gezin en vrienden heb waarop ik altijd terug kan vallen."
Welk boek is je altijd bijgebleven?
"Tim ’S Jongers; Armoede uitgelegd aan mensen met geld. Een indrukwekkend boek vanuit de vele facetten en effecten van armoede."
Welke film of serie maakte indruk?
"Films en series zie ik zelden."
Welke sport doe je?
"Ik wandel veel en ben daarnaast af en toe op de racefiets te vinden."
Hoe laat sta je op?
"Om 6:30 en dan begint de dag met de wandeling door de natuur met onze hond."
Wat is jouw favoriete vakantiebestemming?
"Ik vind het erg mooi om verschillende landen en culturen te verkennen. Daarom reizen we als gezin graag. Als erg bijzonder hebben we onze rondreis door Vietnam ervaren. Een mooie mix van prachtige natuur met enorme hectische steden als Ho Chi Mingh."
Wat is het beste restaurant?
"Het beste is lastig te benoemen, maar mooie ervaringen hebben we in ieder geval in hele kleine bistro’s in het achterland van Frankrijk met lokale specialiteiten. Maar natuurlijk hebben we ook genoeg fijne restaurants dichter bij huis waar we regelmatig te vinden zijn."
Bron: VG Visie